Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие


КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Коммерческая деятельность»
на тему «Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие»

Содержание
Введение
Глава 1.Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие
1.1 Сущность и структура рынка недвижимости
1.2 Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости

1.3 Особенности воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России
Глава 2.Торговля на рынке недвижимости в городе Москва: сегодня и завтра
2.1 Текущее состояние различных секторов рынка недвижимости в городе Москва
2.2 Прогнозы развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва
Заключение
Список литературы
Приложения

Введение

Актуальность темы исследования:

Недвижимость – основа национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота. Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе отношений, связанных с различными формами собственности, государственным регулированием различных сторон жизни общества и многими областями человеческой деятельности. Рынок недвижимости – одна из основных составляющих рыночной экономики, представляющей собой систему экономических свобод хозяйствующих субъектов, взаимодействующих между собой посредством рынка, но в жестких рамках закона. Торговля на рынке недвижимости обуславливается различными факторами, изучая которые можно дать свою оценку на перспективы развития торговли в данной области.

Предмет исследования курсовой работы – торговля на рынке недвижимости. Объектом курсовой работы является рынок недвижимости в городе Москва. Целью курсовой работы является прогнозирование торговли на рынке недвижимости с учетом настоящей (текущей) ситуации в стране посредством решения следующих задач: обозначение факторов, влияющих на развитие торговли на рынке недвижимости, анализ их воздействия.

Структура работы:

– объекты недвижимости, сущность и структура рынка недвижимости;

– обозначение факторов, влияющих на развитие торговли на рынке недвижимости;

– анализ воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России в целом;

– формулировка текущего состояния различных секторов рынка недвижимости в городе Москва;

– собственная оценка, нахождение проблем, предположение возможных путей выхода из них и прогноз развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва.

Глава 1. Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие

1.1 Сущность и структура рынка недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» Оксфордский толковый словарь по бизнесу./М., 1995. – 543 с..

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.» ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. – Часть 1.Подраздел 3.Глава 6.Статья 130.

Недвижимость относится к категории товаров. Ее обращение также осуществляется на рынке, рынке недвижимости, и тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Учитывая подходы к данному понятию, принятые в мировой практике, можно дать следующее определение: «Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).» Севостьянов А. В., Каллаур Г. Ю., Шевцова Е. Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008. – 20 с.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

– субъекты рынка Приложение 1. Рис. 1.;

– процессы функционирования рынка;

– механизмы (инфраструктуру) рынка;

– объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования и деятельности должны иметь или арендовать необходимые им помещения.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

– создание новых объектов недвижимости;

– передачу прав на недвижимость;

– установление равновесных цен на объекты недвижимости;

– эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

– распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

– инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

– со сменой собственника (куплю-продажу объектов недвижимости; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств – например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

– с частичным или полным изменением состава собственников (приватизацию; национализацию; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; внесение в уставный капитал; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов – с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

– без смены собственника (инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; введение (снятие) сервитутов и иных обременении; страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости).

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и дифференцируется по различным признакам Приложение 2. Таблица 1..

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

– низкой ликвидностью;

– цикличным характером Приложение 3. Рис. 2. (Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.)

– высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

– наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

– высоким уровнем трансакционных издержек.

Эти особенности дают основание характеризовать рассматриваемый рынок как специфический сектор экономики. Но в то же время цены на рынке недвижимости, как и на любом рынке, зависят от величины спроса и предложения, которые в свою очередь определяются множеством факторов.

1.2 Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости

рынок недвижимость торговля москва

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные:

базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

стиль и уровень жизни;

экономические:

общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

экология;

сейсмические факторы.

политические (административные):

политическая стабильность, безопасность;

налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы: местоположение:

по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);

наличие и состояние коммуникаций;

наличие объектов социально-культурного назначения;

размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики:

физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

качество строительства и эксплуатации;

наличие коммунальных услуг;

функциональная пригодность;

привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

стиль, планировка, конструкции и т. д.;

объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

эксплуатационные расходы;

стоимость строительства;

доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Все эти факторы находятся между собой в сложной причинно-следственной взаимосвязи, которую можно изобразить в виде кривой “рыбья кость” (диаграмма Ишикава) Приложение 4. Рис. 3..

Баланс спроса и предложения — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля — неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предложения.

1.3 Особенности воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России

Рассмотрим особенности воздействия различных факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России на сегодняшний день и сделаем выводы. Эти факторы можно условно разбить на пять основных групп: политические, экономические, социально-демографические, технологические и правовые.

Политические факторы:

Среди политических факторов следует отметить политическую стабильность на всех уровнях власти, которая будет сохраняться еще на протяжении по крайней мере 3-4 года. Состоявшиеся выборы Президента РФ и в Государственную думу привели к появлению конституционного большинства и поддержке этим большинством действующей исполнительной власти. Немаловажным политическим фактором является идея укрупнения регионов (прежде всего объединение Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), что позволит существенно упростить процедуру вывода промышленных предприятий из центров обеих столиц и освободит дополнительные земли для девелопмента.

Экономические факторы:

Вступление России в ВТО приводит к приходу на отечественный рынок иностранных компаний и как потребителей (это стимулирует рост спроса на офисную и торговую недвижимость), и как игроков рынка недвижимости (девелоперов, консультантов, строителей).

Рост ВВП и инвестиций способствует развитию всех сегментов коммерческой недвижимости – офисной (как следствие роста компаний, прихода новых зарубежных фирм), гостиничной (вследствие увеличения туристического потока в рамках делового и познавательного туризма), а также торговой и складской недвижимости, так как высокая динамика ВВП предполагает высокую динамику денежных доходов населения, что, в свою очередь, стимулирует спрос. Высокие темпы роста ВВП предполагают динамичный рост акций, а так же возможностей компаний по возврату заемного капитала, что стимулирует привлечение средств (инвестиций и займов) в экономику.

С одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, с другой стороны, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на жилье во многих городах России ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительного роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев.

Скорее всего, ситуация на мировых рынках еще очень долго будет оставаться «стабильно неустойчивой», со склонностью к краткосрочным катаклизмам локального характера. Но именно они будут определять погоду на российском рынке недвижимости в тот или иной отрезок времени. А когда конкретно случится очередной скачок курсов валют, цен на нефть и другие финансовые активы, предугадать невозможно, так как такие мини-кризисы часто являются результатом достаточно иррациональных действий.

Перерабатывающая промышленность требует складов высокого качества, добывающая требует хранилищ сырья. Услуги с высокой добавленной стоимостью (финансовые, консалтинговые) предъявляют спрос на высокое качество офисной недвижимости. Развитие малого и сетевого бизнеса требует небольших и недорогих офисов, крупный бизнес предъявляет спрос на большие бизнес-центры для солидного административного штата и представительских функций.

Социально-демографические факторы:

Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, поэтому стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра.

Также основной социальной тенденцией, которая оказывает существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, является формирование среднего класса – наиболее широкой платежеспособной социальной прослойки. Более серьезные требования предъявляются к торговой недвижимости, а рост спроса на качественные товары потребления формирует спрос на качественную логистику и логистические комплексы. Миграционный приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей силы и, в свою очередь, к росту спроса на жилую, торговую и офисную недвижимость.

Технологические факторы:

Здесь и заключается основное отличие России от Запада, так как и рынок находится в стадии роста (как следствие, еще не развиты необходимые навыки маркетинга и управления), и климатические условия накладывают ограничения на технологии строительства. Во многих регионах РФ строительство возможно только в летний период, да и резкие перепады температур между зимой и летом делают сложным поиск инженерных решений, которые в условиях ограниченных инфраструктурных мощностей позволяют укладываться в СНиПы и удовлетворять потребителей.

Правовые факторы:

Среди изменений в законодательстве, оказавших влияние на рынок недвижимости, следует отметить изменения в Земельном кодексе РФ, сделавшие более прозрачными правила приобретения земельных участков в собственность, в частности, в столицах – Москве и Санкт-Петербурге. Это значительно повысило надежность сделок с недвижимостью, в том числе и для иностранных инвесторов.

Перечислив основные, на мой взгляд, факторы, влияющие на рынок недвижимости в России сегодня, попробуем предположить, как будут наблюдаться их последствия. Текущая политика будет направлена на удержание кадров в регионах, поэтому влияние миграционного прироста на спрос будет ослабевать. В то же время миграционный прирост в виде привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа будет сохраняться на прежнем уровне. Влияние технологических факторов будет усиливаться в долгосрочной перспективе. По мере развития рынка и усиления конкурентной ситуации между объектами коммерческой недвижимости технологии маркетинга и продвижения своих объектов станут определяющими. Инженерные решения должны будут соответствовать высочайшим требованиям. Здесь заключается серьезное конкурентное преимущество западных компаний, имеющих опыт работы на уже сложившемся рынке и выходящих на рынок коммерческой недвижимости России.

Глава 2.Торговля на рынке недвижимости в городе Москва: сегодня и завтра

2.1 Текущее состояние различных секторов рынка недвижимости в городе Москва

Начало развития современного рынка недвижимости в Москве можно датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах рынок жилья “стартовал” вместе с началом либерализации экономики (1992) и позже.

Опыт последних десяти лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов РФ, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является степень их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости.

Рынок жилых помещений (квартир и комнат) – это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положение здесь принадлежит Москве Приложение 5. Рис. 4.. Поэтому ее опыт наиболее интересен и заслуживает специального рассмотрения. В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым запаздыванием.

Ежегодно в городе строится жилье следующих качественных категорий: типовое (относительно низкие и средние рыночные цены) – около 85%; повышенного качества (средние и высокие рыночные цены) – до 15%; элитное (наиболее дорогое в городе) – не более 2%.

Разнообразию существующего и строящегося жилья соответствует разбиение рынка жилья на ряд сегментов, в каждом из которых превалирует свои факторы ценообразования и свой тип покупателей.

В последнее время стали говорить о “домах среднего класса”. Под ними подразумевают новостройки повышенной комфортности, возводимые по индивидуальным проектам в районах с развитой инфраструктурой. Они отличаются как от типовых панельных новостроек, так и от элитного жилья. До недавнего времени прослойки между типовым и элитным жильем не существовало, и многие покупатели были вынуждены либо откладывать приобретение квартиры, либо покупать временное жилье. С появлением на рынке жилья для среднего класса все изменилось. Рынок нетипового жилья стал одним из самых перспективных. Существуют предположения, что именно нетиповое жилье будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей в ближайшие годы благодаря сочетанию относительно невысоких цен с улучшенным качеством.

Наряду с вторичным рынком частных квартир город направляет на продажу часть жилья в домах-новостройках. Это жильё образует первичный рынок. Его главная особенность – продажа квартир по фиксированным, монопольным ценам, установленным административно. С ростом объектов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все большее влияние на вторичный рынок.

До 2008 года для московского рынка коммерческой недвижимости Приложение 5. Рис. 5. были характерны небольшая доля свободных площадей (3-5%) и высокие арендные ставки (в среднем 1200 и 830 долл./кв. м для офисных помещений класса А и В, 3700-5000 долл./кв. м – для торговых площадей премиум-класса). Это объяснялось прежде всего стремительным развитием таких секторов экономики, как финансовые услуги, страхование и недвижимость, с соотетствующим увеличением числа сотрудников, а также ростом прибылей, которые позволяли иметь офис не в здании бывшего советского НИИ или заводском цеху, а в современном бизнес-центре. В последние годы предложение новых офисных помещений на московском рынке ежегодно пополнялось в среднем на 1,5 млн кв. м. По данным экспертов, максимальный с 2005 года показатель ввода торговой недвижимости в России был зафиксирован в 2008 году, когда в строй ввели более 5 миллионов квадратных метров. Наименьший показатель отмечен в 2005 году (3 миллиона “квадратов”). «Как сообщали в компании Jones Lang LaSalle, в 2012 году в стране ввели в эксплуатацию более 1,5 миллионов квадратных метров торговых площадей. На Москву, где по сравнению с 2011 годом объем ввода сократился почти на 20 процентов, пришлось 7 процентов ввода. На текущий год девелоперами заявлен ввод в эксплуатацию 2,5 миллиона квадратных метров торговых площадей.» В России построили 4,4 миллиона “квадратов” торговых площадей – REALTY. lenta. ru, 24.05.2013. URL: https://realty. lenta. ru/news/2013/05/24/torgovaya/ Тем не менее Москва продолжает отставать от европейских городов по обеспеченности как офисной, так и торговой недвижимостью. «Москва занимает пятое место в Европе по количеству офисных площадей – такие данные приводит компания Jones Lang LaSalle. В настоящий момент в Москве насчитывается 14,7 млн кв. м офисов. Первое место у Парижа – 52,8 млн кв. м офисов. Далее идут Лондон (20,5 млн кв. м офисов), Берлин (17 млн кв. м офисов) и Мадрид (15 млн кв. м).

По данным компании Knight Frank, общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по состоянию на конец 2012 года превысил 12,5 млн кв. м – 2,6 млн кв. м в классе А и 9,9 млн. кв. м в классе В. В 2012 году объем нового строительства составил 218,5 тыс. кв. м офисных площадей класса А и 337 тыс. кв. м класса B — ниже показателя 2011 года на 21% (566 тыс. кв. м против 720 тыс. кв. м) и наименьший показатель за последние 9 лет.» Дорогие офисы идут на Запад – газета. ru, 29.03.2013.

URL: gazeta. ru/realty/2013/03/28_a_5120005.shtml

Емкость российского гостиничного рынка в 2007 г. оценивалась в $2 млрд. Почти половина этой суммы приходится на Москву, при этом она значительно уступает другим крупным европейским городам по количеству отелей. В результате реконструкции крупные гостиницы советского образца (среди них “Москва”, “Минск”, “Россия”, “Интурист”) должны повысить свою категорию до 4-5 звезд и в центре города почти не останется трехзвездных отелей. А эти отели относятся к туристическому классу, без которых невозможно развитие массового туризма. Именно они наиболее дефицитны в Москве.

2.2 Прогнозы развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва

Ситуация на рынке жилой недвижимости остается относительно стабильной – проблемы на макроэкономическом фронте не рассосались, но и не вылились пока в очередное «обострение».

В принципе, немного неспокойный макроэкономический фон даже полезен рынку, так как стимулирует спрос на квадратные метры – недвижимость традиционно считается защитным активом. Высокие цены на нефть, подпитываемые различными программами денежных вливаний во всем мире, также поддерживают московский рынок недвижимости. Однако если разразится полноценный кризис, не исключена серьезная коррекция стоимости квадратного метра.

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопредели невысокий объем ввода новых торговых площадей в Москве. Дефицит на качественные торговые помещения сохранится. Можно прогнозировать, что собственники торговых центров продолжат политику активной ротации арендаторов с целью повышения эффективности своих объектов. Поэтому ставки аренды на помещения в формате торговых центров имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным объектам.

В сегменте street retail прирост объема торгового предложения в 2013 году будет происходить за счет помещений на первых этажах новых жилых комплексов. Спрос на помещения формата street retail будет стабильно высоким, но к росту ставок аренды это не приведет. Учитывая опыт кризисных лет (2008-2009 гг.) и борьбу за повышение эффективности деятельности, в 2013 г. Многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек. Основным критерием по-прежнему будет являться возможность получения прибыли.

На рынке гостиничной недвижимости Москва ощущает нехватку недорогих качественных объектов, но будущее предложение по-прежнему сформировано преимущественно отелями категории 4-5*. Можно прогнозировать, что в 2013 г. В структуре предложения доля четырехзвездочных номеров превысит трехзвездочный сегмент. Приложение 6. Рис. 6, 7.

Заключение

рынок недвижимость торговля москва

Подведя итоги, можно сделать вывод, что в торговле недвижимостью решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам (как мы и убедились на примере России): политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на торговлю на рынке недвижимости.

Для московского рынка жилой недвижимости есть два существенных фактора, которые могут вызвать на нем стагнацию и нарушить нынешний хрупкий баланс спроса и предложения. Первый фактор – настораживающий макроэкономический фон, который может существенно подкосить уровень доходов и платежеспособность реальных покупателей жилья. Второй – рост объемов строительства в Москве, которые могут превысить ограниченную емкость спроса при нынешних немалых московских ценах. Тогда для продажи квартир в больших объемах, нежели все прежние годы, рынку потребуется уйти на более низкий уровень цен.

Учитывая стабилизацию после экономического кризиса, предложение на рынке торговых центров и офисов Москвы увеличивается медленными темпами, что предполагает собой дефицит для арендаторов. Но для зарубежных торговых операторов даже в условиях кризиса Россия, а в частности Москва, остается приоритетны крупным рынком с большим потенциалом роста.

Итак, московский рынок недвижимости характерен непропорциональным распределением своих основных сегментов, что подразумевает нарушение баланса спроса и предложения, а именно: большая величина предложения и несоответствующая ему величина спроса на жилую недвижимость; огромный спрос и недостаток в предложении на рынке коммерческой недвижимости.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. – Часть 1.Подраздел 3.Глава 6.Статья 130.

Книги, изданные под фамилией автора (авторов)

2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПБ.: Питер, 2010. – 624 с.

3. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник /В. А. Горемыкин. – 6 изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2010. – 883 с.

4. Севостьянов А. В., Каллаур Г. Ю., Шевцова Е. Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008. – 224 с.

Книги, изданные по заглавию

5. Оксфордский толковый словарь по бизнесу./М., 1995. – 543 с.

Периодические издания

6. Колбина М. Московский рынок коммерческой недвижимости: текущее состояние и прогнозы // РЦБ. – 2009. – №15. – с. 30-32.

7. Региональный рынок торговой недвижимости России. Проекты и прогнозы // Современная торговля. – 2010. – №1. – с. 46-49.

8. Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, сентябрь 2009 г. // Современная торговля. – 2009. – №12. – с. 50-51.

9. Рынок торговой недвижимости в городах-миллионниках РФ // Современная торговля. – 2012. – №6. – с. 19-24.

10. Рынок торговой недвижимости Москвы // Современная торговля. – 2009. – №6. – с. 34-36.

Сетевой ресурс

11. В России построили 4,4 миллиона “квадратов” торговых площадей – REALTY. lenta. ru, 24.05.2013. URL: https://realty. lenta. ru/news/2013/05/24/torgovaya/

12. Дорогие офисы идут на Запад – газета. ru, 29.03.2013. URL: gazeta. ru/realty/2013/03/28_a_5120005.shtml

13. Мельников А. – Москва. Декабрь 2012. Итоги года. Рынок гостиничной недвижимости // Knight Frank Research. URL: knightfrank. ru/on-line/files/+research/99798FBF-BE01-48E4-8A11-317094E38063/kf_msk_itogi_goda_hotel_2012_december_rus. pdf

14. Обзор рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области // Азбука жилья. URL: azbuka. ru/downloads/consult/2011-04.pdf

15. Обзор рынка офисной и торговой недвижимости // GVA Sawyer. URL: gvasawyer. ru/ImgResearch/MosOf1Q2012Ru. pdf gvasawyer. ru/ImgResearch/MoscowRetail1Q2013Ru. pdf

Приложение 1

Рис. 1. Субъекты рынка недвижимости. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник /В. А. Горемыкин. – 6 изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2010. – с. 136.

Приложение 2

Таблица 1

Классификация рынков недвижимости фасетным способом Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник /В. А. Горемыкин. – 6 изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2010. – с. 143.

Приложение 3

Рис. 2. Взаимосвязь экономических циклов Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПБ.: Питер, 2010. – 298 с.

Примечание:

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (1). Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса (2). В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя (3). Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация (4): спрос и предложение в состоянии равновесия.

Приложение 4

Рис. 3. Диаграмма Ишикава.

Приложение 5

Рис. 4. Динамика объема ввода жилья в Москве и МО. Обзор рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области // Азбука жилья. URL: azbuka. ru/downloads/consult/2011-04.pdf

Рис. 5. Динамика объемов коммерческой недвижимости в Москве. Обзор рынка офисной и торговой недвижимости // GVA Sawyer. URL: gvasawyer. ru/ImgResearch/MosOf1Q2012Ru. pdf gvasawyer. ru/ImgResearch/MoscowRetail1Q2013Ru. pdf

Приложение 6

Рис. 6. Структура номерного фонда гостиниц Москвы, 2011-2013 гг. Мельников А. – Москва. Декабрь 2012. Итоги года. Рынок гостиничной недвижимости // Knight Frank Research. URL: knightfrank. ru/on-line/files/+research/99798FBF-BE01-48E4-8A11-317094E38063/kf_msk_itogi_goda_hotel_2012_december_rus. pdf

Рис. 7. Прирост номерного фонда в Москве, 2006-2013 гг. Мельников А. – Москва. Декабрь 2012. Итоги года. Рынок гостиничной недвижимости // Knight Frank Research. URL: knightfrank. ru/on-line/files/+research/99798FBF-BE01-48E4-8A11-317094E38063/kf_msk_itogi_goda_hotel_2012_december_rus. pdf

Просмотров: 26