Понятие и сущность оценочной деятельности


СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3
1 Понятия и виды оценочной деятельности. Основания и условия осуществления оценочной деятельности…………………………………………….5
2 Права, обязанности оценщика и заказчика……………………………………..10

3 Проблемы становления оценочной деятельности в РФ…………………………13
4 Регулирование оценочной деятельности в РФ: проблемы и пути их решения….17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..22
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………….24
ПРИЛОЖЕНИЕ А

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость и недвижимое имущество – в большинстве стран, особенно не сырьевых, являются базисом экономики, где развит рынок недвижимости, механизмы финансовых услуг, а также менеджмент недвижимого имущества.

Эти процессы могут успешно развиваться там, где заложены законодательные основы и административные нормативы регулирования и контроля.

Вот уже более 15 лет в нашей стране идет процесс перехода к рыночной экономике. Это также переходный период формирования первичного и вторичного рынка недвижимости, прежде всего рынка земельных участков.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценочной деятельности будет возрастать. Согласно Закону РФ «Об оценочной деятельности в РФ» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиями) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, пе­редаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Возрастает потребность в оценочной деятельности при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что в настоящее время наша страна, признанная мировым сооб­ществом страной с рыночной экономикой, поставила перед собой задачу войти в число 50 наиболее конкурентоспособных стран мира.

В связи с этим рынок оце­ночных услуг, как и другие рынки, должен уточнить ориентиры своего дальнейшего развития.

На начальном этапе своего развития этот рынок имел при­ватизационную по завершению массовой при­ватизации основной объем оце­ночных услуг сместился к рын­ку жилья, который стал одним из активных рынков.

Методика оценки успешно осваивается, уже достаточно на­коплен опыт оценки жилья. Фор­мируются стандарты оценочной деятельности рынка жилья при­менительно к условиям нашей страны.

Следующие объекты оценки, которые набирают развитие – это земельная недвижимость, далее – материальные активы и нема­териальные активы.

Оценка земельных участков переместилась с первичного на вторичный рынок. Однако место и роль земли, как важнейшей и основной составляющий недви­жимости, пока еще не осознано.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макpo- и микроэкономическую среду обитания.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Цель данной контрольной работы изучить понятие и сущность оценочной деятельности.

Для достижения поставленной цели решим следующие задачи:

– рассмотрим понятия и виды оценочной деятельности;
– рассмотрим основания и условия осуществления оценочной деятельности;
– рассмотрим права и обязанности оценщика;
– рассмотрим права и обязанности заказчика;
– рассмотрим проблемы становления оценочной деятельности в РФ;
– рассмотрим проблемы регулирование оценочной деятельности в РФ и пути их решения.

При изучении выбранной темы и написании данной контрольной работы использовалась литература, список которой приведен в конце.

1 Понятия и виды оценочной деятельности. Основания и условия осуществления оценочной деятельности

Законодательство РФ об оценочной деятельности основывается на Конституцию РФ, состоит из Закона «Об оценочной деятельности» и иных нормативно-правовых актов.

Понятие оценка можно расшифровать как определение возможной рыночной стоимости и иной стоимости объекта оценки.

В РФ существуют стандарты оценки объектов. Стандарты оценки – это нормативно-правовые документы, разрабатываемые в соответствии с законодательством РФ и утвержденные уполномоченными органами по стандартизации, метрологии и сертификации, в которых устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.

Под оценочной деятельностью понимается предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату.

Цель оценочной деятельности – определение рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Основными принципами оценочной деятельности является объективность и достоверность.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, заказчики и третье лицо.

К объектам оценки относятся:

– отдельные материальные объекты (вещи) в том числе бесхозное, выморочное имущество;
– совокупность вещей составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);
– право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
– право требования обязательства (долги);
– работы, услуги, информация;
– объекты права интеллектуальной собственности;
– иные объекты гражданских прав.

По видам оценку можно разделить на обязательную и инициативную оценку.

Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами РФ проводится:

– для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;
– для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);
– для ипотечного кредитования;
– для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;
– для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражает против произведенной судебным исполнителем оценки;
– для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;
– в иных случаях.

Организация работы по оценке имущества, поступившего в республиканскую собственность, производится государственным органом, определяемым Правительством РФ.

Организация работы по оценке имущества, поступившего в коммунальную собственность, проводится органом, уполномоченным распоряжаться коммунальной собственностью.

Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого принадлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и другими нормативными правовыми актами РФ.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Заказчиком услуг по оценке имущества физических лиц для налогообложения, не используемого в предпринимательской деятельности, являются местные исполнительные органы города федерального значения, столицы, района (города областного значения).

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством РФ.

По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа.

Суд и уполномоченный орган самостоятельны в выборе оценщика.

К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса РФ о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на проведение оценки должен содержать:

– реквизиты заказчика и оценщика: для физического лица – фамилию, имя, отчество (при его на­личии), место жительства; для юридического лица наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;
– наименование и (или) место нахождения объекта (объектов)
оценки, вид определяемой стоимости;
– вид оценки;
– вид объекта оценки;
– сроки проведения оценки;
– условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;
– права, обязанности ответственность сторон;
– реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;
– реквизиты лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего ее).

По результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчи­ка, второй – у оценщика. Требования к форме и содержанию отчета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.

Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью.

Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком-исполнителем, утверждается руководителем юридического лица и заверяется печатью.

В случае, если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с ука­занием объектов оценки, по которым он проводил оценку.

В отчете об оценке должны быть указаны:

– наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика;
– номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества;
– вид определяемой стоимости;
– дата составления отчета и дата оценки;
– наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки;
– подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки;
– стандарты оценки, используемые при проведении оценки;
– фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения;
– обоснование расчета;
– результат оценки;
– иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата проведенной оценки.

Оценка не может проводиться оценщиком, если:

– в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
– оценщик является акционером, учредителем, работником, соб­ственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица – заказчика либо оценщик – физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчи­ком – физическим лицом.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может нега­тивно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до вы­полнения работ.

Страхование гражданско-правовой ответственности оценщи­ка является одним из условий, обеспечивающих защиту интере­сов потребителей услуг оценщика.

Страхование гражданско-правовой ответственности оценщи­ка, возникающей вследствие причинения вреда в результате про­ведения оценки, осуществляется в порядке, определенном зако­нодательными актами РФ.

2 Права, обязанности оценщика и заказчика

Оценщик имеет право:

самостоятельно применять методы оценки в соответствии с нормативными правовыми актами в области оценочной деятель­ности;
требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения
доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки;
получать у заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к
участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик
нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.

В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность результатов оценки, оценщик указывает это в отчете. Оценщики вправе объединяться в палаты оценщиков и другие некоммерческие организации.

Юридическое лицо, созданное в форме палаты оценщиков, является некоммерческой профессиональной самофинансируемой организацией оценщиков. Палата оценщиков создается на добро­вольной основе для защиты прав и законных интересов ее членов, а также для содействия соблюдению оценщиками требований нор­мативных правовых актов об оценочной деятельности.

Деятельность палаты оценщиков регулируется законодательными актами РФ, учредительным договором и уставом. Палата оценщиков подлежит государственной регистра­ции в порядке, определенном законодательством РФ о государственной регистрации юридических лиц.

Палаты оценщиков вправе объединяться в республиканскую палату оценщиков в форме ассоциации (союза) и вступать в меж­дународные объединения оценщиков.

К полномочиям палаты оценщиков относится:

представляет и защищает права и законные интересы своих членов в государственных органах, негосударственных организа­циях;
осуществляет всестороннее и объективное изучение, обобщение и анализ деятельности оценщиков и тенденций ее развития;
содействует соблюдению оценщиками оснований и условий осуществления оценочной деятельности;
осуществляет информационно-пропагандистские мероприятия;
проводит консультативную работу по вопросам осуществления оценочной деятельности;
устанавливает и поддерживает связи с государственными
органами;
устанавливает и поддерживает связи с организациями оцен­щиков других стран и международными организациями оценщиков и т.д.

Оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности тре­бования Закона «Об оценочной деятельности», а также иных нормативных правовых актов РФ; сообщать заказчику о невозможности своего участия в про­ведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; предоставлять по требованию представителя уполномоченного органа и заказчика лицензию на осуществление деятельнос­ти по оценке имущества; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, за ис­ключением случаев, предусмотренных законодательными актами; осуществлять непосредственное обследование объекта и представлять заказчику отчет об оценке; вести книгу отчетов проведения оценки с указанием нумерации договоров на проведение оценки в хронологическом порядке; хранить составленные отчеты об оценке в течение 5 лет и т.д.

Оценщик несет ответственность за: нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности; разглашение сведений, составляющих государственные сек­реты, коммерческую тайну; устанавливает и поддерживает связи с организациями оцен­щиков других стран и международными организациями оценщиков; организует обучение своих членов в целях повышения профессиональной квалификации и т.д.

Заказчик имеет право:

получать от оценщика исчерпывающую информацию о требованиях законодательства, касающихся проведения оценки;
знакомиться с нормативными правовыми актами, на которых основываются отчет об оценке и выводы оценщика;
получать от оценщика необходимую информацию о методах проведения оценки;
отказаться от услуг оценщика в случае нарушения им усло­вий договора.

Заказчик обязан:

создавать условия оценщику для своевременного и качественного проведения оценки в соответствии с договором;
предоставлять оценщику необходимую для проведения оценки документацию, полную и достоверную информацию, а также давать необходимые разъяснения, обеспечить доступ оценщика к объекту оценки;
не вмешиваться в деятельность оценщика, если это негатив­но повлияет на достоверность оценки;
направлять по требованию оценщика письменный запрос от
своего имени в адрес третьих лиц для получения необходимой для
проведения оценки информации.

Контроль за соблюдением оценочной деятельности в РФ осуществляет уполномоченный орган в соответствии с законодательством РФ.

 

3 Проблемы становления оценочной деятельности в РФ

Вкратце хочу остановиться о проблемах становления оценоч­ной деятельности в РФ.

Следует подчеркнуть, что на­ука и практика оценки стоимости недвижимости используют три подхода, принятые мировым со­обществом: сравнительный, до­ходный и затратный. Разработаны принципы, подходы и методичес­кие основы, применяемые миро­вой оценочной практикой.

Но в пределах каждого государства они имеют свои дополнения и дифференцированные подходы. Вот эти проблемы мы должны решать.

В РФ развивается два направления оценочной деятель­ности: государственная (обяза­тельная) и независимая. И та, и другая – в стадии становления.

Государственная (обязательная) оценка зданий и сооруже­ний ведется Центрами недвижи­мости Минюста.

Государственная оценка земли ведется под эгидой Агентства по управлению земельными ре­сурсами. При этом координация двух ведомственных оценок поч­ти что отсутствует.

Независимая оценка объектов недвижимости на рынке услуг ве­дется общественными организа­циями.

Здесь работают более 1200 оценщиков, имеющих соответствующие лицензии. Прак­тическую работу ведут различные ООО, оценщики банковских структур, страховых компаний, строительных и риэлторских фирм, а также мелкие оценочные фирмы, действующие от своего имени. Но главное не ясны при­нципы и порядок их создания, статус и юридическая основа.

Таким образом, можно констатировать, что оценочная де­ятельность в РФ требу­ет комплексной координации для выхода на более высокий методический уровень, требует повышения профессиональной подготовки специалистов, а также экспертный контроль и надзор за результатами оценки независимыми оценщиками. Без этого процесса результаты оценки не могут быть доступными базе данных кадастров недвижимости. Это аксиома мировых стандартов, которая у нас отсутствует.

Следующая проблема – это стандарты государственной оценочной деятельности.

Если мы хотим выйти на уровень развитых стран мира, то мы должны принять их стандарты. По стандартам развитых стран недвижимостью является зем­ля, а все остальное, неразрывно с ней связанное, ее принадлежностями (улучшениями) или недвижимое имущество.

Поэтому, нам необходимо уточнить на законодательном уровне юридическое определение понятий: «Недвижимость», «Недвижимое имущество». Так как в настоящее время действующие законодательные основы не соответствуют мировым стандартам.

Основой интегрирования и регулирования должны стать нижеследующие стандарты оценки:

кадастровые: кадастровая стоимость, базовая ставка, поправочные рентообразующие ко­эффициенты, методы оценки, форма отчета государственной оценки, нерыночные базы стоимости;
кадастрово-рыночные: классификатор государственных целей оценки, методика оценки при изъятии земель, индексы конъюнктуры рынка;
рыночные: классификатор целей оценки, методы оценки,
типовые базисы оценочных сто­имостей;
всеобщий стандарт: регистр стоимостей земельных
участков.

Следует отметить, что многие участники оценочной деятель­ности утверждают, что функцию регулирования выполняют международные стандарты оценки, принятые к использованию в РФ. Однако нужно при этом отметить, что международные стандарты разработаны на методологическом уровне и не позволяют решать методические и тем более контрольные функции.

Следующая проблема – это классификация объектов недви­жимости, а также видов недви­жимости для целей массовой оценки.

Сегодня в рынке недвижимости можно выделить следующие наиболее значительные сегменты:
– Рынок земли, населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения;
– Рынок жилья.
– Рынок сельскохозяйственных земель.
– Инвестиционный рынок.

Предметами исследования рынка недвижимости являются: ценовая ситуация; конъюнктура спроса и предложения; актив­ность рынка; ликвидность объектов; доступность объектов; эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов. Кроме того, необходимо осуществить классификацию недвижимого имущества для целей массовой оценки. Например, в Швеции, Дании и Германии применяется такая классификация объектов по видам недвижимости.

Виды недвижимости:

– неосвоенные земельные участки;

односемейные дома;
сельскохозяйственная недвижимость;
коммерческая недвижимость, в том числе квартиры в много­
квартирных домах;
промышленная/коммуналь­ная недвижимость.

Проблемы проведения эк­спертного контроля и надзора, формирование регистров оцен­ки недвижимости.

Отсутствие экспертизы ре­зультатов оценочной деятель­ности привело к тому, что раз­ница в суммах оценки одного и того же объекта и тем более объ­ектов – аналогов порой превы­шает миллионы тенге. Это может иметь место только в результате низкой квалификации экспертов. Как отмечает судья Сарыаркинского районного суда города Аста­ны Сагадат Каспакова, нет едино­образного подхода оценщиков по применению законодательства и методов оценки земельных учас­тков, домостроений. Исследова­ние судебных дел показало, что по данному вопросу требуется изменение законов и других нор­мативных актов с целью исклю­чения конфликта норм.

Аналогичная ситуация наблю­дается и в г.Алматы. Как отмеча­ет в газете «Мегополис» Нико­лай Калабузарь, «выкуп земли и недвижимости в Алматы пре­вратился в отличный бизнес, ко­торый сродни мутной воде, в которой легко ловить рыбку. Не­добросовестные оценщики, стро­ители, чиновники сегодня без труда могут поживиться на юри­дической неграмотности собс­твенников, чье имущество подле­жит изъятию». И далее отмечается, что нужен документ, регулирую­щей оценку, который сведет споры о стоимости изымаемой собс­твенности к минимуму.

Примером решения этих про­блем является Дания, где дейс­твует 224 комиссии по оценке. Членов комиссии назначает Ми­нистр Налогообложения, Каждая комиссия по оценке несет ответс­твенность за результаты оценки в определенном регионе. Помимо этого надзор за порядком и ре­зультатами оценки ведут 27 со­ветов по надзору. В состав этих советов входит председатель ко­миссии по оценке. Результаты оценки в режиме АИС фиксируются Земельным Реестром службы Национального Кадастра Дании.

В РФ эти проблемы не решены.

Для решения вышеизложенных проблем сферы оценки не­обходима также соответствую­щая законодательно-нормативная база:

корректировка Закона об оценочной деятельности, Земельно­го Кодекса, Налогового кодекса;
подготовка постановления Правительства о формировании и
использовании кадастровой сто­имости земли;
разработка регламентов со­здания и функционирования мо­ниторинга рынка недвижимости;
разработка соответствующих стандартов оценочной деятельности.

Особо следует остановить­ся на корректировке Налогового кодекса, который предусматри­вает определение величины на­лога не от кадастровой стоимости, а от абстрактных налоговых базовых ставок. Именно это по­рождает не отрегулированность взаимоотношении в оценочной деятельности.

 

4 Регулирование оценочной деятельности в РФ: проблемы и пути их решения

В целом, пока оценочная деятельность недвижимости в нашей стране в стадии становления, идет процесс формирования методики разви­тия, и, в связи с этим, еще много проблем, которые требуют своего решения:

– необходимость координации деятельности государственных ведомственных организаций, занимающихся оценкой, а также многочисленных палат и ассоци­аций оценщиков;
– разработка положения о проведении экспертизы результатов
оценки и его утверждение;
– создание единого регистра стоимостей объектов недвижи­мости;
– создание учебно-методического центра с целью продуктивной работы постоянно действующих курсов повышения квалификации оценщиков.

На сегодня, разумеется, решения всех этих проблем требуют уточнения законодательно-нормативной базы.

В РФ выросла целая плеяда высококвалифицирован­ных оценщиков, большинство из них достигли этого уровня че­рез самообразование, а их рабо­ты не проходили экспертизы. Дело в том, что пока у нас еще нет комиссии по экспертизе.

В настоящее время важна координация действий всех оценщиков РФ. Нам необходимо выработать основные методические принципы в оце­ночной деятельности.

Несколько слов о современной ситуации формирования, и становления рынка оценочной деятельности.

В РФ формируется и функционирует система платности за недвижимое имущество, ориентированная на разные формы собственности и права пользования, на вовлечение недвижимости и права пользования в рыноч­ный оборот при формировании как первичного, так и вторичного рынков.

Этот опыт показал, что в рыночных условиях, прежде всего, создается система иму­щественных отношений (интересов).

Таких интересов два:
– Управленческие – функционально-хозяйственные (структура земельного фонда) без антагонистических индивидуальных и общественных противоречий;
– Рыночные – товарно-денежные параметры земельной собственности, где есть противоречия общественных и частных интересов, наблюдается конкуренция между владельцами.

И те, и другие интересы требуют государственного регулиро­вания, особенно в условиях переходной экономики.

Регулирование первой группы интересов ведется – через распределение и перераспределение имущественного фонда.

Регулирование второй группы – через кадастровую оценку,
где кадастровая стоимость ведущий рычаг регулирования оборота недвижимости.

Таким образом, кадастровая оценка предусматривает динамичный учет конъюнктуры рынка путем периодического пере­смотра значений базовых ставок платы за землю и недвижимость.

Ведущим аргументом оппонентов является утверждение, что цена земли и недвижимости должна склады­ваться под влиянием стихийных сил спроса и предложения. Соглашаясь с этим, мы отмечаем, что предложение на земельные участки учитывает базовая ставка, а динамика спроса улавливается поправочными коэффициентами и рыночными индексами. Базовая ставка выражает суть цены предложения земли, поэ­тому она должна быть более ста­бильной, выражающей уровень кадастровой стоимости земли.

Цена спроса выявляется через поправочные коэффициенты к базовой ставке, которые долж­ны быть более динамичными, поэтому ежегодно переутверждают­ся.

К сожалению надо признать, что последние годы во многих городах не были своевременно внесены корректировки в базо­вые ставки. Это явилось главной причиной сложившихся диспро­порций в нормативной и рыноч­ных ценах на земельные участки в населенных пунктах.

Этот процесс требует госу­дарственного регулирования по двум направлениям:
– пересмотр существующих базовых ставок платы за земельные участки и имущество с учетом рыночных индексов роста цен;
– уточнение и дополнение постановления Правительства №890 от 2 сентября 2003 года.

В результате такого вмеша­тельства процесс оценки примет упорядоченный характер, соответствующий как государственным, так и рыночным интересам.

Особо следует остановиться на оценке имущества и земель­ных участков при их изъятии для государственных нужд. Главным регулятором этой деятельности должен быть соответствующий документ, о необходимости кото­рого было заявлено в поручении Руководителя Канцелярии Премьер-Министра РФ А.Тлеубердина от 22 ав­густа 2005 года.

Затем такая необходимость была подтверждена Протоколом совещания с участием Президента РФ от 24.02.2006г. (№01-7.2). В первом варианте этот документ был разработан профессором Калининым А.Н. и доцентом Гузевым Б.А.Во втором варианте после учета комплекса замечаний под­ключился профессор Елисеев В.М., внесший принципиальные изменения и дополнения в так называемую «Единую методику оценки имущества и земельных участков при их изъятии для го­сударственных нужд». В итоге соответствующая методика была разработана и утверждена прика­зом Агентства по управлению зе­мельными ресурсами от 17 ию­ля 2006г. №91-П. Однако, этот важнейший документ не был утвержден уполномоченным орга­ном по регулированию оценоч­ной деятельности.

Затруднения по прохождению Единой ме­тодики мотивируются следующим:

во-первых, в Комитете регистрационной службы Минюста нет методического и экспертного совета по делам оценочной де­ятельности, который бы утверж­дал профессионально методичес­кие разработки, представляемые Ассоциациями и Палатами оценщиков;
во-вторых, за неимением методического совета, можно было
бы переработать Единую методику в Инструкцию, как норма­тивный юридический документ, однако в этом случае рекомен­дательный характер меняется на обязательный, против чего вы­ступили заказчики;
в-третьих, компромиссное решение о переименовании ме­тодики оценки имущества, изымаемого для государственных нужд в методик оценки недвижимого имущества, не является исполнением поручения Правительства и Президента.

Таким образом, идея создания Единой методики зашла в тупик, однако это не снимает необходи­мости в ее завершении.

Здесь помимо всего проче­го сошлись антагонистические интересы застройщиков и собс­твенников. В последнее время по этому вопросу появилось Нор­мативное постановление Конс­титуционного Совета Республи­ки Казахстан, где приоритетом признана социальная направлен­ность этой проблемы: «…госу­дарство не имеет более важной задачи, чем забота о человеке, его материальном благополучии». Однако, как отмечает в своем ин­тервью газете ЖСК Председатель Агентства РФ по управлению зе­мельными ресурсами Б.С. Оспанов: «Ответ Конституционного Совета в очередной раз получен, но ясность в этом сложном воп­росе так и не появилась».

Главная причина не­принятия Единой методики в несовершенстве существую­щего законодательства. Дело в том, что в Законе «Об оценоч­ной деятельности» оценка для государственных нужд отнесена к обязательной. Обязательная – это государственная оценка. Го­сударственная оценка ведется на первичном рынке, где рождаются базовые (нормативные) рыноч­ные цены, к которым относятся и кадастровые стоимости.

С точки зрения экономической теории и системы национальных счетов – это реальные рыночные цены. На вторичном рынке рож­даются номинальные рыночные цены. Они всегда по абсолютно­му значению выше реальных цен. Однако рыночных стоимостей две: реальная (на первичном рын­ке) и номинальная (на вторичном рынке). В законодательных положений нет статьи по какой стоимос­ти осуществлять компенсацию. Логика пока­зывает, что здесь нужно приме­нять реальную стоимость, т.е. кадастровую. Но авторы Методики осуществили свою разра­ботку по номинальной стоимости вторичного рынка. Таким обра­зом, методологически обязатель­ная оценка отождествлена с неза­висимой оценкой. Еще один пример законо­дательных ограничений развития оценочной деятельности – это за­пись в законе «Об оценочной де­ятельности», исключающая воз­можность обязательней оценки для налогообложения объектов недвижимости юридических лиц. В то же время, во всех рыноч­ных странах эта оценка называ­ется «массовой» и периодически повторяется на территорию всей страны с целью определения ре­альной рыночной стоимости не­движимости.

Таким образом, с точки зрения законодательного регулирования оценочной деятельности, сущес­твует ряд проблем.

В рамках презентации законо­проекта «Об оценочной деятель­ности в РФ» следует отметить, что и в сущес­твующем законе и в его проекте почему-то исключена государс­твенная кадастровая оценочная деятельность. В то же время именно эта деятельность явля­ется ведущим механизмом го­сударственного регулирования процесса оценки недвижимости как на первичном, так и на вто­ричном рынках. В связи с этим считаем необходимым в законо­проекте учесть следующие поп­равки: ст.2, п.2 вместо «иная стоимость» принять «кадастровая стоимость», которая является ос­новой формирования не только рыночных стоимостей, но и ведения регистра оценочной стои­мости налогооблагаемой недви­жимости; ст.2, п.4: дать следующую формулировку «оценочная деятельность – предприниматель­ская, или кадастровая деятель­ность»; ст.2, п. 11: уточнить «определение рыночной или кадастровой стоимости»; ст.6, п.1: «Видами оценки являются кадастровая оценка и инициативная оценка»; ст.6 п.2., абз.2: для налогообложения объектов недвижимости физических и юридических лиц; ст. 19: дополнить – «создание межведомственного центра экспертизы оценочных стоимостей для ведения Единого реестра стоимостей имущества».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, законодательство РФ об оценочной деятельности основывается на Конституцию РФ, состоит из Закона «Об оценочной деятельности» и иных нормативно-правовых актов. Понятие оценка можно расшифровать как определение возможной рыночной стоимости и иной стоимости объекта оценки. Под оценочной деятельностью понимается предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату. Цель оценочной деятельности – определение рыночной или иной стоимости объекта оценки. Основными принципами оценочной деятельности является объективность и достоверность.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, заказчики и третье лицо. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты; совокупность вещей составляющих имущество лица; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; объекты права интеллектуальной собственности и т.д.;

По видам оценку можно разделить на обязательную и инициативную
оценку. Обязательная оценка в соответствии с законодательными
актами РФ проводится: для налогообложения объектов недвижимости; для приватизации, передачи в аренду; для ипотечного кредитования; для выкупа и изъятия имущества и т.д.

Право на проведение оценки объекта является без­условным и не зависит от установленного законодательством по­рядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бух­галтерского учета и отчетности.

Основанием для проведения оценки является договор на про­ведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством РФ. По договору на проведение оценки оценщик обязуется выпол­нить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Договор на проведение оценки должен содержать: реквизиты заказчика и оценщика; наименование и (или) место нахождения объекта (объектов)
оценки, вид определяемой стоимости; вид оценки; вид объекта оценки; сроки проведения оценки; условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги; права, обязанности ответственность сторон и т.д.

По результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчи­ка, второй – у оценщика. Требования к форме и содержанию от­чета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.

В РФ развивается два направления оценочной деятельности:

-государственная (обязательная) оценка зданий и сооруже­ний ведется Центрами недвижимости Минюста. Государственная оценка зем­ли ведется под эгидой Агентства по управлению земельными ресурсами;

-независимая оценка объектов недвижимости на рынке услуг ве­дется общественными организа­циями. Здесь работают более 1200 оценщиков, имеющих соот­ветствующие лицензии.

Таким образом, можно констатировать, что оценочная де­ятельность в РФ требует комплексной координации для выхода на более высокий методи­ческий уровень, требует повы­шения профессиональной под­готовки специалистов, а также экспертный контроль и над­зор за результатами оценки неза­висимыми оценщиками.

Для решения проблем сферы оценки необходима также соответствующая законодательно-нормативная база: корректировка Закона об оценочной деятельности, Земельного Кодекса, Налогового кодекса; подготовка постановления Правительства о формировании и использовании кадастровой стоимости земли; разработка регламентов создания и функционирования мо­ниторинга рынка недвижимости; разработка соответствующих стандартов оценочной деятельности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Егорова П.В. Основные вопросы правового регулирования статуса оценщика. // Юрист.- 2012. – №4. – C.34-38
2. Елисеев В. Можно ли оценить наше богатство. // Юрист.- 2013. – № 8. – С. 40-42
3. Елисеев В. Статистика и современная оценочная деятельность. // Транзитная экономика. – 2014. – №3.- C.75-76
4. Оценка недвижимости. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2014.- 495 с.
5. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса.- 2-е изд.- М.: Маросейка, 2010.- 432 с.

Просмотров: 425