Понятие и сущность оценочной деятельности


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3
1 Понятия и виды оценочной деятельности. Основания и условия осуществления оценочной деятельности…………………………………………….5
2 Права, обязанности оценщика и заказчика……………………………………..10
3 Проблемы становления оценочной деятельности в РК…………………………13
4 Регулирование оценочной деятельности в РК: проблемы и пути их решения….17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..22
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………….24

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость и недвижимое имущество — в большинстве стран, особенно не сырьевых, являются базисом экономики, где развит рынок недвижимости, механизмы финансовых услуг, а также менеджмент недвижимого имущества.
Эти процессы могут успешно развиваться там, где заложены законодательные основы и административные нормативы регулирования и контроля.
Вот уже более 15 лет в нашей стране идет процесс перехода к рыночной экономике. Это также переходный период формирования первичного и вторичного рынка недвижимости, прежде всего рынка земельных участков.
По мере развития рыночных отношений потребность в оценочной деятельности будет возрастать. Согласно Закону Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Республике Казахстан, субъектам Республики Казахстан либо муниципальным образованьям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Возрастает потребность в оценочной деятельности при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.
Актуальность выбранной темы заключается в том, что в настоящее время наша страна, признанная мировым сообществом страной с рыночной экономикой, поставила перед собой задачу войти в число 50 наиболее конкурентоспособных стран мира.
В связи с этим рынок оценочных услуг, как и другие рынки, должен уточнить ориентиры своего дальнейшего развития.
На начальном этапе своего развития этот рынок имел приватизационную по завершению массовой приватизации основной объем оценочных услуг сместился к рынку жилья, который стал одним из активных рынков.
Методика оценки успешно осваивается, уже достаточно накоплен опыт оценки жилья. Формируются стандарты оценочной деятельности рынка жилья применительно к условиям нашей страны.
Следующие объекты оценки, которые набирают развитие — это земельная недвижимость, далее — материальные активы и нематериальные активы.
Оценка земельных участков переместилась с первичного на вторичный рынок. Однако место и роль земли, как важнейшей и основной составляющий недвижимости, пока еще не осознано.
Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макpo- и микроэкономическую среду обитания.
Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.
Цель данной курсовой работы изучить понятие и сущность оценочной деятельности.
Для достижения поставленной цели решим следующие задачи:
— рассмотрим понятия и виды оценочной деятельности;
— рассмотрим основания и условия осуществления оценочной деятельности;
— рассмотрим права и обязанности оценщика;
— рассмотрим права и обязанности заказчика;
— рассмотрим проблемы становления оценочной деятельности в РК;
— рассмотрим проблемы регулирование оценочной деятельности в РК и пути их решения.
При изучении выбранной темы и написании данной курсовой работы использовалась литература, список которой приведен в конце.

1 Понятия и виды оценочной деятельности. Основания и условия осуществления оценочной деятельности

Законодательство РК об оценочной деятельности основывается на Конституцию РК, состоит из Закона «Об оценочной деятельности» и иных нормативно-правовых актов.
Понятие оценка можно расшифровать как определение возможной рыночной стоимости и иной стоимости объекта оценки.
В Республике Казахстан существуют стандарты оценки объектов. Стандарты оценки – это нормативно-правовые документы, разрабатываемые в соответствии с законодательством РК и утвержденные уполномоченными органами по стандартизации, метрологии и сертификации, в которых устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.
Под оценочной деятельностью понимается предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату.
Цель оценочной деятельности — определение рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Основными принципами оценочной деятельности является объективность и достоверность.
Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, заказчики и третье лицо.
К объектам оценки относятся:
— отдельные материальные объекты (вещи) в том числе бесхозное, выморочное имущество;
— совокупность вещей составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);
— право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
— право требования обязательства (долги);
— работы, услуги, информация;
— объекты права интеллектуальной собственности;
— иные объекты гражданских прав.
По видам оценку можно разделить на обязательную и инициативную
оценку.
Обязательная оценка в соответствии с законодательными
актами Республики Казахстан проводится:
— для налогообложения объектов недвижимости физических
лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а так
же для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;
— для приватизации, передачи в доверительное управление
либо в аренду (аренду с последующим выкупом);
— для ипотечного кредитования;
— для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;
— для определения стоимости имущества должника, когда он
или взыскатель возражает против произведенной судебным исполнителем оценки;
— для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность;
— в иных случаях.
Организация работы по оценке имущества, поступившего в республиканскую собственность, производится государственным органом, определяемым Правительством Республики Казахстан.
Организация работы по оценке имущества, поступившего в коммунальную собственность, проводится органом, уполномоченным распоряжаться коммунальной собственностью.
Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого при надлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и другими нормативными правовыми актами РК.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Заказчиком услуг по оценке имущества физических лиц для налогообложения, не используемого в предпринимательской деятельности, являются местные исполнительные органы города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа.
Суд и уполномоченный орган самостоятельны в выборе оценщика.
К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о договоре возмездного оказания услуг.
Договор на проведение оценки должен содержать:
— реквизиты заказчика и оценщика: для физического лица — фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства; для юридического лица наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;
— наименование и (или) место нахождения объекта (объектов)
оценки, вид определяемой стоимости;
— вид оценки;
— вид объекта оценки;
— сроки проведения оценки;
— условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;
— права, обязанности ответственность сторон;
— реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;
— реквизиты лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего ее).
По результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй — у оценщика. Требования к форме и содержанию отчета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.
Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью.
Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком-исполнителем, утверждается руководителем юридического лица и заверяется печатью.
В случае, если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку.
В отчете об оценке должны быть указаны:
— наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии)
оценщика;
— номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества;
— вид определяемой стоимости;
— дата составления отчета и дата оценки;
— наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки;
— подходы к оценке и методы оценки, используемые при про
ведении оценки;
— стандарты оценки, используемые при проведении оценки;
— фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения;
— обоснование расчета;
— результат оценки;
— иные сведения, необходимые для полного и однозначного
толкования результата проведенной оценки.
Оценка не может проводиться оценщиком, если:
— в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
— оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица — заказчика либо оценщик — физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком — физическим лицом.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.
Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика является одним из условий, обеспечивающих защиту интересов потребителей услуг оценщика.
Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика, возникающей вследствие причинения вреда в результате проведения оценки, осуществляется в порядке, определенном законодательными актами Республики Казахстан.

2 Права, обязанности оценщика и заказчика

Оценщик имеет право:
— самостоятельно применять методы оценки в соответствии с нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности;
— требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения
доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки;
— получать у заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;
— привлекать по мере необходимости на договорной основе к
участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
— отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик
нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;
— запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.
В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность результатов оценки, оценщик указывает это в отчете. Оценщики вправе объединяться в палаты оценщиков и другие некоммерческие организации.
Юридическое лицо, созданное в форме палаты оценщиков, является некоммерческой профессиональной самофинансируемой организацией оценщиков. Палата оценщиков создается на добровольной основе для защиты прав и законных интересов ее членов, а также для содействия соблюдению оценщиками требований нормативных правовых актов об оценочной деятельности.
Деятельность палаты оценщиков регулируется законодательными актами РК, учредительным договором и уставом. Палата оценщиков подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законодательством РК о государственной регистрации юридических лиц.
Палаты оценщиков вправе объединяться в республиканскую палату оценщиков в форме ассоциации (союза) и вступать в международные объединения оценщиков.
К полномочиям палаты оценщиков относится:
— представляет и защищает права и законные интересы своих членов в государственных органах, негосударственных организациях;
— осуществляет всестороннее и объективное изучение, обобщение и анализ деятельности оценщиков и тенденций ее развития;
— содействует соблюдению оценщиками оснований и условий осуществления оценочной деятельности;
— осуществляет информационно-пропагандистские мероприятия;
— проводит консультативную работу по вопросам осуществления оценочной деятельности;
— устанавливает и поддерживает связи с государственными
органами;
— устанавливает и поддерживает связи с организациями оценщиков других стран и международными организациями оценщиков и т.д.
Оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Закона «Об оценочной деятельности», а также иных нормативных правовых актов РК; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; предоставлять по требованию представителя уполномоченного органа и заказчика лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами; осуществлять непосредственное обследование объекта и представлять заказчику отчет об оценке; вести книгу отчетов проведения оценки с указанием нумерации договоров на проведение оценки в хронологическом порядке; хранить составленные отчеты об оценке в течение 5 лет и т.д.
Оценщик несет ответственность за: нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности; разглашение сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую тайну; устанавливает и поддерживает связи с организациями оценщиков других стран и международными организациями оценщиков; организует обучение своих членов в целях повышения профессиональной квалификации и т.д.
Заказчик имеет право:
— получать от оценщика исчерпывающую информацию о требованиях законодательства, касающихся проведения оценки;
— знакомиться с нормативными правовыми актами, на которых основываются отчет об оценке и выводы оценщика;
— получать от оценщика необходимую информацию о методах проведения оценки;
— отказаться от услуг оценщика в случае нарушения им условий договора.
Заказчик обязан:
— создавать условия оценщику для своевременного и качественного проведения оценки в соответствии с договором;
— предоставлять оценщику необходимую для проведения оценки документацию, полную и достоверную информацию, а также давать необходимые разъяснения, обеспечить доступ оценщика к объекту оценки;
— не вмешиваться в деятельность оценщика, если это негативно повлияет на достоверность оценки;
— направлять по требованию оценщика письменный запрос от
своего имени в адрес третьих лиц для получения необходимой для
проведения оценки информации.
Контроль за соблюдением оценочной деятельности в РК осуществляет уполномоченный орган в соответствии с законодательством РК.

3 Проблемы становления оценочной деятельности в РК

Вкратце хочу остановиться о проблемах становления оценочной деятельности в Республике Казахстан.
Следует подчеркнуть, что наука и практика оценки стоимости недвижимости используют три подхода, принятые мировым сообществом: сравнительный, доходный и затратный. Разработаны принципы, подходы и методические основы, применяемые мировой оценочной практикой.
Но в пределах каждого государства они имеют свои дополнения и дифференцированные подходы. Вот эти проблемы мы должны решать.
В Казахстане развивается два направления оценочной деятельности: государственная (обязательная) и независимая. И та, и другая — в стадии становления.
Государственная (обязательная) оценка зданий и сооружений ведется Центрами недвижимости Минюста.
Государственная оценка земли ведется под эгидой Агентства по управлению земельными ресурсами. При этом координация двух ведомственных оценок почти что отсутствует.
Независимая оценка объектов недвижимости на рынке услуг ведется общественными организациями.
Здесь работают более 1200 оценщиков, имеющих соответствующие лицензии. Практическую работу ведут различные ТОО, оценщики банковских структур, страховых компаний, строительных и риэлторских фирм, а также мелкие оценочные фирмы, действующие от своего имени. Но главное не ясны принципы и порядок их создания, статус и юридическая основа.
Таким образом, можно констатировать, что оценочная деятельность в Казахстане требует комплексной координации для выхода на более высокий методический уровень, требует повышения профессиональной подготовки специалистов, а также экспертный контроль и надзор за результатами оценки независимыми оценщиками. Без этого процесса результаты оценки не могут быть доступными базе данных кадастров недвижимости. Это аксиома мировых стандартов, которая у нас отсутствует.
Следующая проблема — это стандарты государственной оценочной деятельности.
Если мы хотим выйти на уровень развитых стран мира, то мы должны принять их стандарты. По стандартам развитых стран недвижимостью является земля, а все остальное, неразрывно с ней связанное, ее принадлеж-ностями (улучшениями) или недвижимое имущество.
Поэтому, нам необходимо уточнить на законодательном уровне юридическое определение понятий: «Недвижимость», «Недвижимое имущество». Так как в настоящее время действующие законодательные основы не соответствуют мировым стандартам.
Основой интегрирования и регулирования должны стать нижеследующие стандарты оценки:
— кадастровые: кадастровая стоимость, базовая ставка, поправочные рентообразующие коэффициенты, методы оценки, форма отчета государственной оценки, нерыночные базы стоимости;
— кадастрово-рыночные: классификатор государственных целей оценки, методика оценки при изъятии земель, индексы конъюнктуры рынка;
— рыночные: классификатор целей оценки, методы оценки,
типовые базисы оценочных стоимостей;
— всеобщий стандарт: регистр стоимостей земельных
участков.
Следует отметить, что многие участники оценочной деятельности утверждают, что функцию регулирования выполняют международные стандарты оценки, принятые к использованию в Республике Казахстан. Однако нужно при этом отметить, что международные стандарты раз-работаны на методологическом уровне и не позволяют решать методические и тем более контрольные функции.
Следующая проблема — это классификация объектов недвижимости, а также видов недвижимости для целей массовой оценки.
Сегодня в рынке недвижимости можно выделить следующие наиболее значительные сегменты:
1. Рынок земли, населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения;
2. Рынок жилья.
3. Рынок сельскохозяйственных земель.
4. Инвестиционный рынок.
Предметами исследования рынка недвижимости являются: ценовая ситуация; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка; ликвидность объектов; доступность объектов; эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов. Кроме того, необходимо осуществить классификацию недвижимого имущества для целей массовой оценки. Например, в Швеции, Дании и Германии применяется такая классификация объектов по видам недвижимости.
Виды недвижимости:
— неосвоенные земельные участки;
— односемейные дома;
— сельскохозяйственная недвижимость;
— коммерческая недвижимость, в том числе квартиры в много
квартирных домах;
— промышленная/коммунальная недвижимость.
Проблемы проведения экспертного контроля и надзора, формирование регистров оценки недвижимости.
Отсутствие экспертизы результатов оценочной деятельности привело к тому, что разница в суммах оценки одного и того же объекта и тем более объектов — аналогов порой превышает миллионы тенге. Это может иметь место только в результате низкой квалификации экспертов. Как отмечает судья Сарыаркинского районного суда города Астаны Сагадат Каспакова, нет единообразного подхода оценщиков по применению законодательства и методов оценки земельных участков, домостроений. Исследование судебных дел показало, что по данному вопросу требуется изменение законов и других нормативных актов с целью исключения конфликта норм.
Аналогичная ситуация наблюдается и в г.Алматы. Как отмечает в газете «Мегополис» Николай Калабузарь, «выкуп земли и недвижимости в Алматы превратился в отличный бизнес, который сродни мутной воде, в которой легко ловить рыбку. Недобросовестные оценщики, строители, чиновники сегодня без труда могут поживиться на юридической неграмотности собственников, чье имущество подлежит изъятию». И далее отмечается, что нужен документ, регулирующей оценку, который сведет споры о стоимости изымаемой собственности к минимуму.
Примером решения этих проблем является Дания, где действует 224 комиссии по оценке. Членов комиссии назначает Министр Налогообложения, Каждая комиссия по оценке несет ответственность за результаты оценки в определенном регионе. Помимо этого надзор за порядком и результатами оценки ведут 27 советов по надзору. В состав этих советов входит председатель комиссии по оценке. Результаты оценки в режиме АИС фиксируются Земельным Реестром службы Национального Кадастра Дании.
В Казахстане эти проблемы не решены.
Для решения вышеизложенных проблем сферы оценки необходима также соответствующая законодательно-нормативная база:
— корректировка Закона об оценочной деятельности, Земельного Кодекса, Налогового кодекса;
— подготовка постановления Правительства о формировании и
использовании кадастровой стоимости земли;
— разработка регламентов создания и функционирования мониторинга рынка недвижимости;
— разработка соответствующих стандартов оценочной деятельности.
Особо следует остановиться на корректировке Налогового кодекса, который предусматривает определение величины налога не от кадастровой стоимости, а от абстрактных налоговых базовых ставок. Именно это по-рождает не отрегулированность взаимоотношении в оценочной деятельности.

4 Регулирование оценочной деятельности в РК: проблемы и пути их решения

В целом, пока оценочная деятельность недвижимости в нашей стране в стадии становления, идет процесс формирования методики развития, и, в связи с этим, еще много проблем, которые требуют своего решения:
— необходимость координации деятельности государственных ведомственных организаций, занимающихся оценкой, а также многочисленных палат и ассоциаций оценщиков;
— разработка положения о проведении экспертизы результатов
оценки и его утверждение;
— создание единого регистра стоимостей объектов недвижимости;
— создание учебно-методического центра с целью продуктивной работы постоянно действующих курсов повышения квалификации оценщиков.
На сегодня, разумеется, решения всех этих проблем требуют уточнения законодательно-нормативной базы.
В Казахстане выросла целая плеяда высококвалифицированных оценщиков, большинство из них достигли этого уровня через самообразование, а их работы не проходили экспертизы. Дело в том, что пока у нас еще нет комиссии по экспертизе.
В настоящее время важна координация действий всех оценщиков Казахстана. Нам необходимо выработать основные методические принципы в оценочной деятельности.
Несколько слов о современной ситуации формирования, и становления рынка оценочной деятельности.
В Республике Казахстан формируется и функционирует система платности за недвижимое имущество, ориентированная на разные формы собственности и права пользования, на вовлечение недвижимости и права пользования в рыночный оборот при формировании как первичного, так и вторичного рынков.
Этот опыт показал, что в рыночных условиях, прежде всего, создается система имущественных отношений (интересов).
Таких интересов два:
1. Управленческие — функционально-хозяйственные (структура земельного фонда) без антагонистических индивидуальных и общественных противоречий;
2. Рыночные — товарно-денежные параметры земельной собственности, где есть противоречия общественных и частных интересов, наблюдается конкуренция между владельцами.
И те, и другие интересы требуют государственного регулирования, особенно в условиях переходной экономики.
Регулирование первой группы интересов ведется — через распределение и перераспределение имущественного фонда.
Регулирование второй группы — через кадастровую оценку,
где кадастровая стоимость ведущий рычаг регулирования оборота недвижимости.
Таким образом, кадастровая оценка предусматривает динамичный учет конъюнктуры рынка путем периодического пересмотра значений базовых ставок платы за землю и недвижимость.
Ведущим аргументом оппонентов является утверждение, что цена земли и недвижимости должна складываться под влиянием стихийных сил спроса и предложения. Соглашаясь с этим, мы отмечаем, что предложение на земельные участки учитывает базовая ставка, а динамика спроса улавливается поправочными коэффициентами и рыночными индексами. Базовая ставка выражает суть цены предложения земли, поэтому она должна быть более стабильной, выражающей уровень кадастровой стоимости земли.
Цена спроса выявляется через поправочные коэффициенты к базовой ставке, которые должны быть более динамичными, поэтому ежегодно
переутверждаются маслихатами.
К сожалению надо признать, что последние годы во многих городах не были своевременно внесены корректировки в базовые ставки. Это явилось главной причиной сложившихся диспропорций в нормативной и рыночных ценах на земельные участки в населенных пунктах.
Этот процесс требует государственного регулирования по двум направлениям:
— пересмотр существующих базовых ставок платы за земельные участки и имущество с учетом рыночных индексов роста цен;
— уточнение и дополнение постановления Правительства №890 от 2 сентября 2003 года.
В результате такого вмешательства процесс оценки примет упорядоченный характер, соответствующий как государственным, так и рыночным интересам.
Особо следует остановиться на оценке имущества и земельных участков при их изъятии для государственных нужд. Главным регулятором этой деятельности должен быть соответствующий документ, о необходимости которого было заявлено в поручении Руководителя Канцелярии Премьер-Министра Республики Казахстан А.Тлеубердина от 22 августа 2005 года.
Затем такая необходимость была подтверждена Протоколом совещания с участием Президента Республики Казахстан от 24.02.2006г. (№01-7.2). В первом варианте этот документ был разработан профессором Калининым А.Н. и доцентом Гузевым Б.А.Во втором варианте после учета комплекса замечаний подключился профессор Елисеев В.М., внесший принципиальные изменения и дополнения в так называемую «Единую методику оценки имущества и земельных участков при их изъятии для государственных нужд». В итоге соответствующая методика была разработана и утверждена приказом Агентства по управлению земельными ресурсами от 17 июля 2006г. №91-П. Однако, этот важнейший документ не был утвержден уполномоченным органом по регулированию оценочной деятельности.
Затруднения по прохождению Единой методики мотивируются следующим:
— во-первых, в Комитете регистрационной службы Минюста нет методического и экспертного совета по делам оценочной деятельности, который бы утверждал профессионально методические разработки, представляемые Ассоциациями и Палатами оценщиков;
— во-вторых, за неимением методического совета, можно было
бы переработать Единую методику в Инструкцию, как нормативный юридический документ, однако в этом случае рекомендательный характер меняется на обязательный, против чего выступили заказчики в лице акиматов гг.Астаны и Алматы;
— в-третьих, компромиссное решение о переименовании методики оценки имущества, изымаемого для государственных нужд в методик оценки недвижимого имущества, не является исполнением поручения Правительства и Президента.
Таким образом, идея создания Единой методики зашла в тупик, однако это не снимает необходимости в ее завершении.
Здесь помимо всего прочего сошлись антагонистические интересы застройщиков и собственников. В последнее время по этому вопросу появилось Нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан, где приоритетом признана социальная направленность этой проблемы: «…государство не имеет более важной задачи, чем забота о человеке, его материальном благополучии». Однако, как отмечает в своем интервью газете ЖСК Председатель Агентства РК по управлению земельными ресурсами Б.С. Оспанов: «Ответ Конституционного Совета в очередной раз получен, но ясность в этом сложном вопросе так и не появилась».
Главная причина непринятия Единой методики в несовершенстве существующего законодательства. Дело в том, что в Законе «Об оценочной деятельности» оценка для государственных нужд отнесена к обязательной. Обязательная — это государственная оценка. Государственная оценка ведется на первичном рынке, где рождаются базовые (нормативные) рыночные цены, к которым относятся и кадастровые стоимости.
С точки зрения экономической теории и системы национальных счетов — это реальные рыночные цены. На вторичном рынке рождаются номинальные рыночные цены. Они всегда по абсолютному значению выше реальных цен. Однако рыночных стоимостей две: реальная (на первичном рынке) и номинальная (на вторичном рынке). В законодательных положений нет статьи по какой стоимости осуществлять компенсацию. Логика показывает, что здесь нужно применять реальную стоимость, т.е. кадастровую. Но авторы Методики осуществили свою разработку по номинальной стоимости вторичного рынка. Таким образом, методологически обязательная оценка отождествлена с независимой оценкой. Еще один пример законодательных ограничений развития оценочной деятельности — это запись в законе «Об оценочной деятельности», исключающая возможность обязательней оценки для налогообложения объектов недвижимости юридических лиц. В то же время, во всех рыночных странах эта оценка называется «массовой» и периодически повторяется на территорию всей страны с целью определения реальной рыночной стоимости недвижимости.
Таким образом, с точки зрения законодательного регулирования оценочной деятельности, существует ряд проблем.
В рамках презентации законопроекта «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» следует отметить, что и в существующем законе и в его проекте почему-то исключена государственная кадастровая оценочная деятельность. В то же время именно эта деятельность является ведущим механизмом государственного регулирования процесса оценки недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках. В связи с этим считаем необходимым в законопроекте учесть следующие поправки: ст.2, п.2 вместо «иная стоимость» принять «кадастровая стоимость», которая является основой формирования не только рыночных стоимостей, но и ведения регистра оценочной стоимости налогооблагаемой недвижимости; ст.2, п.4: дать следующую формулировку «оценочная деятельность — предпринимательская, или кадастровая деятельность»; ст.2, п. 11: уточнить «определение рыночной или кадастровой стоимости»; ст.6, п.1: «Видами оценки являются кадастровая оценка и инициативная оценка»; ст.6 п.2., абз.2: для налогообложения объектов недвижимости физических и юридических лиц; ст. 19: дополнить — «создание межведомственного центра экспертизы оценочных стоимостей для ведения Единого реестра стоимостей имущества».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, законодательство РК об оценочной деятельности основывается на Конституцию РК, состоит из Закона «Об оценочной деятельности» и иных нормативно-правовых актов. Понятие оценка можно расшифровать как определение возможной рыночной стоимости и иной стоимости объекта оценки. Под оценочной деятельностью понимается предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату. Цель оценочной деятельности — определение рыночной или иной стоимости объекта оценки. Основными принципами оценочной деятельности является объективность и достоверность.
Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, заказчики и третье лицо. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты; совокупность вещей составляющих имущество лица; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; объекты права интеллектуальной собственности и т.д.;
По видам оценку можно разделить на обязательную и инициативную
оценку. Обязательная оценка в соответствии с законодательными
актами Республики Казахстан проводится: для налогообложения объектов недвижимости; для приватизации, передачи в аренду; для ипотечного кредитования; для выкупа и изъятия имущества и т.д.
Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Договор на проведение оценки должен содержать: реквизиты заказчика и оценщика; наименование и (или) место нахождения объекта (объектов)
оценки, вид определяемой стоимости; вид оценки; вид объекта оценки; сроки проведения оценки; условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги; права, обязанности ответственность сторон и т.д.
По результатам проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй — у оценщика. Требования к форме и содержанию отчета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.
В Казахстане развивается два направления оценочной деятельности:
-государственная (обязательная) оценка зданий и сооружений ведется Центрами недвижимости Минюста. Государственная оценка земли ведется под эгидой Агентства по управлению земельными ресурсами;
-независимая оценка объектов недвижимости на рынке услуг ведется общественными организациями. Здесь работают более 1200 оценщиков, имеющих соответствующие лицензии.
Таким образом, можно констатировать, что оценочная деятельность в Казахстане требует комплексной координации для выхода на более высокий методический уровень, требует повышения профессиональной подготовки специалистов, а также экспертный контроль и надзор за результатами оценки независимыми оценщиками.
Для решения проблем сферы оценки необходима также соответствующая законодательно-нормативная база: корректировка Закона об оценочной деятельности, Земельного Кодекса, Налогового кодекса; подготовка постановления Правительства о формировании и использовании кадастровой стоимости земли; разработка регламентов создания и функционирования мониторинга рынка недвижимости; разработка соответствующих стандартов оценочной деятельности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан: проблемы и состояние. // Земельные ресурсы Казахстана. — 2007. – № 3. — С. 2-6.
2. Егорова П.В. Основные вопросы правового регулирования статуса оценщика. //Юрист.- 2002.-№4.-C.34-38
3. Елисеев В. Можно ли оценить наше богатство. //Юрист (Казахстан).- 2003. — № 8. — С. 40-42
4. Елисеев В. Статистика и современная оценочная деятельность. //Транзитная экономика. — 1999.-№3.-C.75-76
5. Оценка недвижимости. /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2004.- 495 с.
6. Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». //Казахстанская правда. -2001.-№1.-C.9-10
7. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса.- 2-е изд.- М.: Маросейка, 2008.- 432 с.
8. Сборник нормативных правовых актов о регистрации, технической инвентаризации и оценке недвижимого имущества в Республике Казахстан: по состоянию законодательства на 22 июня 2006 г. / сост. Г. П. Коваленко.- Алматы: Жети жаргы, 2006.-520 с.

Если вы думаете скопировать часть этой работы в свою, то имейте ввиду, что этим вы только снизите уникальность своей работы! Если вы хотите получить уникальную курсовую работу, то вам нужно либо написать её своими словами, либо заказать её написание опытному автору:
УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ ИЛИ ЗАКАЗАТЬ »